Direkt zum Hauptbereich

Mein neues Heim - die eigenen vier Wände





Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses? Herzlichen Glückwunsch so eine Entscheidung trifft man meist nur ein oder zwei Mal im Leben.

Neben der Finanzierung und der Standortentscheidung gibt es bei dieser großen Ausgabe eine Reihe von weiteren wichtigen Punkten. Ich will hier vor allem auf mögliche Mängel eingehen und zeigen wo diese versteckt sein können.

Als erstes sollte eine ausführliche Besichtigung erfolgen, bei der das ganze Haus vom Keller bis zum Dach betrachtet wird.
Gibt es sichtbare Mängel, fällt der Putz ab oder ist das Dach veraltet?






Im vergangenen Jahr habe ich mehrere Kunden beim Kauf begleitet und "spannendes" gefunden:

- In einer Dachgeschosswohnung ließ ich nach dem Kauf  die Rigips-Verkleidungen öffnen, da die Wärmedämmung in Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind, erfahrungsgemäß häufig mangelhaft ist. Auf dem nachstehenden Bild sehen Sie den Lichteinfall von außen und keinerlei Wärmedämmung ....


Hier kann im Winter kalte Außenluft bis hinter die Rigipsplatten gelangen, so dass diese die einzige thermische Trennung zwischen innen und außen darstellen. Hier müssen weitere Platten entfernt und die Dämmung nachgearbeitet werden, da ansonsten mit immensen Heizkosten und Schimmel zu erechnen ist.
Dieser Mangel war erst nach dem Entfernen der Platten zu sehen und für einen Laien nicht erkennbar!

- In einem Einfamilienhaus war der Keller sehr schön hell und sollte von den zukünftigen Eigentümern teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden. Da die Kunden unsicher waren, haben Sie mich gebeten zu prüfen, ob der Keller trocken ist. Bei den durchgeführten Feuchtemessungen zeigte sich, dass große Teile des Mauerwerks durchfeuchtet sind und die Abdichtung mangelhaft war.



Obwohl es ein schönes Haus war, haben die Kunden auf Grund der zu erwartenden Kosten für die Trockenlegung vom Kauf des Hauses abgesehen.

Eine wichtige Rolle spielt bei Immobilien naturgemäß die Beheizung. Wer will schon im kalten sitzen oder viel Geld für eine uneffektive Energieschleuder bezahlen?

Ein Objekt wurde nach der Sanierung einige Jahre zuvor, mit Heizwärme über einen Contracting-Vertrag versorgt. Die Kosten für die Nutzer lagen laut der letzten Abrechnung ca. 50% über denen einer Gasheizung.
Dazu kommt in Wohnungseigentumsanlagen ein weiterer Punkt: Da die Heizanlage bei Contracting nicht im Eigentum der WEG ist, verfügt das Haus nach Ablauf des Vertrages evtl. über keine Heizung mehr. Der Contractor hat häufig das Recht, die Anlage zum Vertragsende abzubauen. Dann kommen neben den Kosten für die Anschaffung einer neuen Heizung umfangreiche Diskussionen auf die Eigentümer zu.

Schauen Sie sich daher vor dem Kauf einer Wohnung alle Unterlagen - Teilungserklärung, Beschluss-sammlung, Betriebs- und Heizkostenabrechnung, Schriftverkehr -  genau an.
Wie sieht das Gemeinschaftseigentum aus? Wie alt ist das Dach, in welchem Zustand sind Fassade, Fenster und Keller? Stehen Sanierungen an oder sind diese bereits beschlossen?

Weitere interessante Beispiele aus meiner Berufspraxis folgen demnächst.

Ihr Götz Autenrieth

www.goetzautenrieth.de
 





Kommentare

Beliebte Posts aus diesem Blog

Schimmel in der Wohnung

Diese Fotos habe ich vor ein paar Tagen bei Kunden aufgenommen.
Gut zu sehen ist, wie der Schimmel sich ausbreitet, erst ein weißer Flaum, der kaum zu sehen ist und dann die Verfärbungen. Die Tapete und die meisten Wandfarben, die wir verwenden sind als organische Materialien ein idealer Nährboden für den Schimmel.
Aber wie entsteht er?
Alle kennen das: beschlagene Brillengläser, wenn man im Winter einen Raum betritt. Was passiert da und warum? Da die Gläser noch kalt sind, die Luft aber im Raum deutlich wärmer, schlägt sich die Luftfeuchtigkeit als Kondensat auf den Gläsern nieder. Genau so verhält es sich mit den Außenwänden in der Wohnung: Sind sie zu kalt und ist die Luftfeuchtigkeit im Raum hoch, schlägt sie sich an der Oberfläche nieder. Wenn das häufig oder konstant passiert, entsteht Schimmel. Das Entscheidende ist also die Temperatur der Wand
Der Vergleich mit der Brille hilft hier wieder: Ist man erst mal ein paar Minuten im Raum und die Gläser sind genauso warm wie die L…

Mangelhafte Dachdämmung

Gravierende Mängel in einer Dachdämmung verursachen hohe Kosten. 
Auf den Fotos sehen Sie eine Dachdämmung  --  die auf Grund ihres Zustandes eigentlich keine Dämmung mehr war.
Die Folie hat sich großflächig abgelöst, hängt lose herunter. Die Dämmung zwischen den Sparren ist teilweise heraus gefallen.



























In Bestandsgebäuden "verstecken" sich hinter Verkleidungen, in Installationsschächten oder in den Wänden oft gravierende Mängel.

Im hier gezeigten Fall bemängelte der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung Zugluft aus Steckdosen und einer Revisionsöffnung im Trempel / Kniestock seiner Wohnung sowie hohe Heizkosten. Im vergangenen Winter war außerdem eine Wasserleitung eingefroren. Das Haus aus den 1950er Jahren war 1999/2000 umfassend saniert worden. Dabei wurde auch die Dacheindeckung erneuert und das Dachgeschoss ausgebaut.
Wir beschlossen die Wand zu öffnen, was bei einer Rigipsverkleidung nicht schwierig ist. Was sich dahinter verbarg, sehen Sie auf den Fotos ...

An einer a…

Hohe Heizkosten bei Fernwärme - ein Beispiel

Extrem hohe Heizkosten bei der Prelios. 
Mieter in der Glienicker Str. 49 in Berlin zahlen bis zu € 2,48 pro m² und Monat – fast doppelt so viel wie der Durchschnitt. 

Immer wieder stößt man  in Betriebskosten-Abrechnungen auf Positionen, die einem die Sprache verschlagen: Mal kostet die Hausreinigung plötzlich das doppelte wie im Vorjahr und mal sind die Heizkosten unerklärlich hoch.
Um so einen Fall geht es hier: Ich hatte den Auftrag, die Abrechnung 2010 einer Mieterin bei der Prelios (früher Pirelli RE) zu prüfen, da sie eine sehr hohe Nachzahlung leisten sollte.
Dabei stellte ich als Hauptgrund die Heiz- und Warmwasserkosten fest. Die Ausgaben für die Fernwärme lagen um fast das Doppelte über dem Durchschnitt für Berlin.  Dazu addierten sich hohe Gebühren für den Ablesedienst ares e-count.
Bei einigen Ausgabenpositionen in Betriebskosten-Abrechnungen sind je nach Gebäudeart und –größe Preisunterschiede in den einzelnen Positionen möglich. So ist z.B. der Allgemeinstrom in großen …