Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses? Herzlichen Glückwunsch so eine Entscheidung trifft man meist nur ein oder zwei Mal im Leben.
Neben der Finanzierung und der Standortentscheidung gibt es bei dieser großen Ausgabe eine Reihe von weiteren wichtigen Punkten. Ich will hier vor allem auf mögliche Mängel eingehen und zeigen wo diese versteckt sein können.
Als erstes sollte eine ausführliche Besichtigung erfolgen, bei der das ganze Haus vom Keller bis zum Dach betrachtet wird.
Gibt es sichtbare Mängel, fällt der Putz ab oder ist das Dach veraltet?
Im vergangenen Jahr habe ich mehrere Kunden beim Kauf begleitet und "spannendes" gefunden:
- In einer Dachgeschosswohnung ließ ich nach dem Kauf die Rigips-Verkleidungen öffnen, da die Wärmedämmung in Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind, erfahrungsgemäß häufig mangelhaft ist. Auf dem nachstehenden Bild sehen Sie den Lichteinfall von außen und keinerlei Wärmedämmung ....
Hier kann im Winter kalte Außenluft bis hinter die Rigipsplatten gelangen, so dass diese die einzige thermische Trennung zwischen innen und außen darstellen. Hier müssen weitere Platten entfernt und die Dämmung nachgearbeitet werden, da ansonsten mit immensen Heizkosten und Schimmel zu erechnen ist.
Dieser Mangel war erst nach dem Entfernen der Platten zu sehen und für einen Laien nicht erkennbar!
- In einem Einfamilienhaus war der Keller sehr schön hell und sollte von den zukünftigen Eigentümern teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden. Da die Kunden unsicher waren, haben Sie mich gebeten zu prüfen, ob der Keller trocken ist. Bei den durchgeführten Feuchtemessungen zeigte sich, dass große Teile des Mauerwerks durchfeuchtet sind und die Abdichtung mangelhaft war.
Obwohl es ein schönes Haus war, haben die Kunden auf Grund der zu erwartenden Kosten für die Trockenlegung vom Kauf des Hauses abgesehen.
Eine wichtige Rolle spielt bei Immobilien naturgemäß die Beheizung. Wer will schon im kalten sitzen oder viel Geld für eine uneffektive Energieschleuder bezahlen?
Ein Objekt wurde nach der Sanierung einige Jahre zuvor, mit Heizwärme über einen Contracting-Vertrag versorgt. Die Kosten für die Nutzer lagen laut der letzten Abrechnung ca. 50% über denen einer Gasheizung.
Dazu kommt in Wohnungseigentumsanlagen ein weiterer Punkt: Da die Heizanlage bei Contracting nicht im Eigentum der WEG ist, verfügt das Haus nach Ablauf des Vertrages evtl. über keine Heizung mehr. Der Contractor hat häufig das Recht, die Anlage zum Vertragsende abzubauen. Dann kommen neben den Kosten für die Anschaffung einer neuen Heizung umfangreiche Diskussionen auf die Eigentümer zu.
Schauen Sie sich daher vor dem Kauf einer Wohnung alle Unterlagen - Teilungserklärung, Beschluss-sammlung, Betriebs- und Heizkostenabrechnung, Schriftverkehr - genau an.
Wie sieht das Gemeinschaftseigentum aus? Wie alt ist das Dach, in welchem Zustand sind Fassade, Fenster und Keller? Stehen Sanierungen an oder sind diese bereits beschlossen?
Weitere interessante Beispiele aus meiner Berufspraxis folgen demnächst.
Ihr Götz Autenrieth
www.goetzautenrieth.de
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